我想分享一個(gè)可能讓您感到不適的預(yù)測(cè)：在未來的幾十年里，高層住宅很可能會(huì)逐漸演變成貧民窟。這個(gè)話題一直在我心頭縈繞，但我之前幾次都忍住了沒講。因?yàn)槲抑溃芏嗳硕家呀?jīng)購(gòu)買了高層住宅，這樣的預(yù)測(cè)對(duì)他們來說可能難以接受。

我之所以說高層住宅可能會(huì)淪為貧民窟，并不是因?yàn)樗慕ㄖY(jié)構(gòu)有問題或者使用年限有限，而是取決于治理水平，更直白地說，就是維修問題。相比之下，低層住宅很少會(huì)出現(xiàn)貧民窟的情況，這主要是因?yàn)楦邔幼≌臏贤ǔ杀疽叱鲈S多，甚至是低層住宅的幾十倍乃至上百倍。

讓我們來做一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)模擬。假設(shè)需要維修電梯，要求所有住戶共同出資，那么每個(gè)住戶只有兩個(gè)選擇：同意或不同意。在一個(gè)只有5戶人家的樓里，達(dá)成共識(shí)的概率還算可觀。但如果是10戶人家的樓呢？那至少需要2到10次協(xié)商。人數(shù)增加一倍，難度卻增加了32倍。而現(xiàn)在很多高層住宅樓里，一棟樓往往住著80戶甚至更多人家。你可以想象，這會(huì)帶來多大的協(xié)調(diào)難度。

很多高層住宅的物業(yè)最終都會(huì)荒廢。你看看2000年前后建造的那些高層住宅就知道了。那些房子到現(xiàn)在已經(jīng)20多年了，有些甚至連物業(yè)都沒有了。雖然現(xiàn)在很多開發(fā)商都打著自管物業(yè)的旗號(hào)，但那只是在小區(qū)需要維修的工作不多、事情比較少的情況下才有效。等到20年之后，開發(fā)商可能都不在了，第三方物業(yè)公司看到這么一大堆人，誰還敢接手？

物業(yè)表面上看是個(gè)管理公司，實(shí)際上更像是一個(gè)協(xié)調(diào)公司。而協(xié)調(diào)這種東西，除了我剛才提到的溝通數(shù)量問題外，還有一點(diǎn)非常關(guān)鍵：在一群人里面，素質(zhì)最低的那個(gè)人往往決定了這群人的溝通下限。比如讓所有人都交100塊錢，只要有一個(gè)人說：“我這一個(gè)半月都在外面出差，我只交50。”那所有人都會(huì)覺得：“那我也只交50。”你一定要相信，在利益面前，素質(zhì)這種東西真的不值一提。

而高層住宅因?yàn)槿硕啵霈F(xiàn)這種素質(zhì)低的人的概率也要比低層住宅高幾倍甚至幾十倍。在高層小區(qū)的前10到20年里，一般維護(hù)得都很好，居民也很穩(wěn)定，這個(gè)時(shí)候不會(huì)出什么問題。因?yàn)榇蟛糠侄际鞘滋追炕蛘呤莿傂璺浚脏従佣疾畈欢啵粋€(gè)小區(qū)的住戶都把小區(qū)當(dāng)成自己的家來愛護(hù)。但經(jīng)過20年的發(fā)展之后，情況就會(huì)發(fā)生變化。

有些住戶發(fā)財(cái)了搬去了別墅或者其他高檔小區(qū)；有些住戶雖然沒發(fā)財(cái)?shù)仓脫Q了更大的房子。而原來在這個(gè)小區(qū)里由于人數(shù)多、協(xié)調(diào)成本高、出現(xiàn)問題的幾率大再加上小區(qū)到了年限開始大量出現(xiàn)問題——墻面、綠化、電梯等等。于是部分有能力的住戶就搬出去了能留下的都是相對(duì)收入比較低的一般的住戶。同時(shí)呢還搬進(jìn)來很多租戶。而租戶就是小區(qū)淪為貧民窟的開始。

你可以觀察一下國(guó)外那些20年以上的高層住宅小區(qū)。它們淪為貧民窟的過程都是這樣的。很多人可能不相信但這個(gè)確實(shí)是大多數(shù)高層小區(qū)必然的結(jié)局。