我想分享一個可能讓您感到不適的預測：在未來的幾十年里，高層住宅很可能會逐漸演變成貧民窟。這個話題一直在我心頭縈繞，但我之前幾次都忍住了沒講。因為我知道，很多人都已經購買了高層住宅，這樣的預測對他們來說可能難以接受。

我之所以說高層住宅可能會淪為貧民窟，并不是因為它的建筑結構有問題或者使用年限有限，而是取決于治理水平，更直白地說，就是維修問題。相比之下，低層住宅很少會出現貧民窟的情況，這主要是因為高層住宅的溝通成本要高出許多，甚至是低層住宅的幾十倍乃至上百倍。

讓我們來做一個簡單的數學模擬。假設需要維修電梯，要求所有住戶共同出資，那么每個住戶只有兩個選擇：同意或不同意。在一個只有5戶人家的樓里，達成共識的概率還算可觀。但如果是10戶人家的樓呢？那至少需要2到10次協商。人數增加一倍，難度卻增加了32倍。而現在很多高層住宅樓里，一棟樓往往住著80戶甚至更多人家。你可以想象，這會帶來多大的協調難度。

很多高層住宅的物業最終都會荒廢。你看看2000年前后建造的那些高層住宅就知道了。那些房子到現在已經20多年了，有些甚至連物業都沒有了。雖然現在很多開發商都打著自管物業的旗號，但那只是在小區需要維修的工作不多、事情比較少的情況下才有效。等到20年之后，開發商可能都不在了，第三方物業公司看到這么一大堆人，誰還敢接手？

物業表面上看是個管理公司，實際上更像是一個協調公司。而協調這種東西，除了我剛才提到的溝通數量問題外，還有一點非常關鍵：在一群人里面，素質最低的那個人往往決定了這群人的溝通下限。比如讓所有人都交100塊錢，只要有一個人說：“我這一個半月都在外面出差，我只交50?！蹦撬腥硕紩X得：“那我也只交50?！蹦阋欢ㄒ嘈牛诶婷媲?，素質這種東西真的不值一提。

而高層住宅因為人多，出現這種素質低的人的概率也要比低層住宅高幾倍甚至幾十倍。在高層小區的前10到20年里，一般維護得都很好，居民也很穩定，這個時候不會出什么問題。因為大部分都是首套房或者是剛需房，所以鄰居都差不多，同一個小區的住戶都把小區當成自己的家來愛護。但經過20年的發展之后，情況就會發生變化。

有些住戶發財了搬去了別墅或者其他高檔小區；有些住戶雖然沒發財但也置換了更大的房子。而原來在這個小區里由于人數多、協調成本高、出現問題的幾率大再加上小區到了年限開始大量出現問題——墻面、綠化、電梯等等。于是部分有能力的住戶就搬出去了能留下的都是相對收入比較低的一般的住戶。同時呢還搬進來很多租戶。而租戶就是小區淪為貧民窟的開始。

你可以觀察一下國外那些20年以上的高層住宅小區。它們淪為貧民窟的過程都是這樣的。很多人可能不相信但這個確實是大多數高層小區必然的結局。